שכונת רמת אליהו שממוקמת באחד מאזורי הנדל"ן הכי טובים בישראל, לא נהנית ממוניטין חיובי. הזנחה של עשורים לא היטיבו עם השכונה הראשונית. עכשיו כל זה עומד להשתנות. פרויקט הבינוי-פינוי-בינוי יצא כבר לדרך ונמצא בשלבים מתקדמים. בניגוד לפרויקטים רבים שנמצאים בשלבי ספקולציות כאלה ואחרות, מישהו באמת לקח את העניין ברצינות נדירה וכפי שזה נראה, רק משהו מאוד בלתי צפוי יכול לעצור או לעכב את אחד הפרויקטים המדוברים של העשור.
רמת אליהו בקצרה
כדי להבין מדוע נבחרה דווקא רמת אליהו לפרויקט שהוא לא פחות ממדהים, צריך להבין מהו הרקע של השכונה הקטנה.
רמת אליהו היא שכונה שנוסדה בשנות ה-30 וששמשה מחסה ליהודים שברחו מן המרד הערבי בתל אביב. בתחילה נקרה השכונה עזרה וביצרון אך עם השנים שונה השם לרמת אליהו על שם המרגל אלי כהן ז"ל.
ברבות השנים הלכה השכונה ונזנחה ומעת לעת נעשו מאמצים (אם כי לא מספיקים) כדוגמת פרויקט שיקום שכונות, שינוי השם של השכונה אל 'נווה אליהו' ועוד ניסיונות כאלה ואחרים שלא ממש הצליחו להרים את השכונה.
מעבר לכך, מדובר בשכונה עם בניינים ישנים למדי שאינם מזכירים אפילו את המפרטים של הבניינים החדשים שנבנים היום, לא מבחינת האיכות ובטח שלא מבחינה בטיחותית. תוסיפו לזה את העובדה שבעלי דירות רבים ביצעו שיפוצים והרחבות באופן חובבני (לא מעט קבלנים שרלטנים שביצעו עבודות שגדולות עליהם) ותקבלו מתכון כמעט בטוח לאסון. מי שלא מאמין צריך להגיע אל השכונה על מנת להיווכח במפגעים במו עיניו…
לראשונה בישראל – בינוי – פינוי – בינוי
בניגוד לפרויקטים רגילים של פינוי – בינוי, ברמת אליהו הולך להיכנס לראשונה מודל חדש שלא נוסה עוד באף מקום אחר. מדובר בשלושה שלבים 1. בבינוי 2.פינוי 3.בינוי.
מאחר שמרבית השכונה מיועדת להריסה, נולד הצורך לבנות בתים עבור התושבים שיפונו מהבתים הקיימים שמיועדים להריסה. מעבר לכך, היה עניין מבורך לנצל את ההזדמנות על מנת לפרק ריכוזי אוכלוסייה שאינה נחשבת לחזקה על מנת ליצור שכונה בעלת גוון חדש ומעורב יותר שיורכב מכל שכבות האוכלוסייה. בבסיס התכנית עמד לפי דעתי הרעיון שלא ניתן יהיה לבנות שכונה איכותית לאורך זמן אם פלח האוכלוסייה שבה לא יחוזק באופן משמעותי.
לשם ביצוע התכנית, מושקעים מאמצים ותקציבים גבוהים למדי והתמיכה בה בקרב המוסדות השונים מפתיעה אפילו את האופטימיים שבחבורה. בין היתר, הוקמה מנהלת פינוי בינוי אותה מוביל אדם כישרוני ונעים הליכות בשם דויד מנצור שהיה בעבר ראש יחידת להב 433.
המנהלת היא זאת שיחד עם ראש העיר דב צור, אמונים על הקשר עם התושבים וקידום הפרויקט.
כדי להמחיש באיזה סדר גודל מטורף מדובר, נספר לכם שכמעט כל השכונה הישנה עומדת להיהרס ובמקומה תוקם שכונה חדשה לחלוטין עם תשתיות, כבישים, מתחמי עסקים ועוד – חדשים לחלוטין והיכן שהיום ניצב לו פארק, יכול לעבור בעתיד כביש ראשי.
איך זה נראה בפועל?
כאמור, כדי לפנות את התושבים, צריך לבנות להם דירות חדשות. לשם כך, הקצו המדינה ועיריית ראשון לציון מספר שטחים נדלניים שחלק מיחידות הדיור שבהם יוקצו למען תושבי השכונה המפונים.
מדובר במספר אזורים שעל הנייר הולכים להיות מהאטרקטיביים בראשון לציון כשנכון לכתיבת שורות אלה מדובר באזורים הבאים:
- אזור השכונה החדשה שנבנית והולכת להתרחב בנחלת יהודה.
- מתחם הסופר לנד / יס פלאנט (שכונה חדשה לחלוטין).
- שכונת נוריות בחלק המזרחי של העיר.
- שכונת רמת אליהו החדשה.
מה שיפה בכל העניין הזה הוא היכולת של כל תושב לבחור היכן הוא רוצה לגור, מה גם שמאחר שמדובר בשכונה עם יחידות דיור קטנות למדי, כל הדיירים יזכו לשדרוג נוסף של שטח מגורים, מרפסת, ממ"ד ועוד.
אם זה לא מספיק, התכנית כוללת את כל השירותים הנלווים למעבר כגון, שירותי שמאי, עורכי דין לתושבים המפונים ואפילו את שירותי הובלת הדירות והשתתפות במיסי הוועד בדירות החדשות!
לפי דעתי מדובר בפרויקט כדאי במיוחד ולא בכדי חלק מן התושבים מכנים אותו כזכייה בפייס.
קשיים בלתי צפויים
למיטב הבנתי ולאחר ששוחחתי עם כמה מתושבי השכונה, עולה מצב אופטימי למדי אך יחד עם זאת ישנם לטעמי שני גורמים מרכזיים שמהווים סיכון לפרויקט הנפלא הזה – אחד מצד תושבים מסוימים והשני מצד יזמים פרטיים.
התנגדות תושבים
צריך להקדים ולומר שמרבית התושבים זיהו את הפוטנציאל והרווח שבפרויקט בינוי – פינוי – בינוי ברמת אליהו והרוב המכריע כן משתף פעולה ועושה מאמצים על מנת לקדם את התהליך.
יחד עם זאת, ישנם מספר תושבים שמתנגדים לרעיון. חלקם מתוך חשש שלדעתי אפשר להבין זאת בעיקר כשמדובר באוכלוסייה מבוגרת והחלק השני מורכב ממספר תושבים (לפי דעתי בודד) שמציגים טענות בדמות דרישות שונות ומשונות. אני חייב להעיד שלא ממש הצלחתי להבין מדוע אבל כשמדובר בפרויקט כל כך גדול ומהפכני זה די צפוי.
יזמים פרטיים
ישנם מספר קבלנים קטנים (מבחינת היקף הפעילות – יכול להיות שמבחינות נוספות אך אני ממש לא יודע) שקפצו על המציאה מתוך רצון לעשות רווח מהיר. בבסיס פעולתם היתה החתמה של בעלי דירות במטרה לקבל את הזכות הבלעדית לבצע כל פרויקט פינוי בינוי שקשור לדירתם. פעולה זו מציבה קשיים בפני העירייה והמדינה.
לטעמי מדובר פה בפעולה אפורה אם לא גרוע מכך שהרי במסגרת הפרויקט המתוכנן, חברות קבלניות גדולות אמורות לקחת חלק בתהליך הבנייה של השכונה החדשה בתהליך ומכרזים מסודרים שיתבצעו על ידי המדינה. מעניין לראות איך תיפתר הסוגיה הזאת.
בכל אופן, העירייה יצאה בקריאה מפורשת לתושבים שלא לחתום על שום הסכם עם אף קבלן שלא במסגרת המנהלת שהוקמה לשם קידום הפרויקט.
התחזית שלי לפרויקט פינוי בינוי פינוי ברמת אליהו
בסופו של דבר, לפי דעתי האישית, אני מאמין שהדבר הנכון עבור התושבים והשכונה הוא קידום התכנית, מה גם שהיא מיטיבה במיוחד עם תושבי השכונה וכמו שזה נראה, אין נכון להיום איום ממשי שהולך לעכב אותה. הנוגעים בדבר עוסקים בפירוק המכשולים באופן עקבי אך עדין תוך התחשבות ברגשי התושבים. וזה הזמן לשבח את הפעילות של כל הנוגעים בדבר.
הראייה הטובה ביותר לכך היא מחירי הנדל"ן בשכונה הנשכחת שקפצו בין לילה במאות אחוזים. אם לפני עשור יכולתם לרכוש דירה ב300,000 ₪ כיום מחירה של אותה דירה יעבור את המיליון שקל בקלות – וזאת בהנחה שמישהו בכלל יסכים למכור לכם אותה…
בשורה התחתונה, תושבים שמחזיקים בדירות ישנות וקטנות עומדים לקבל ללא תמורה דירות חדשות, מרווחות וגדולות באזורים הכי נחשקים במרכז הארץ.
מדובר בפרויקט טוב מאוד שבו כל הצדדים מרוויחים בגדול (בעיקר תושבי השכונה) וכמי שעוקב אחריה מספר שנים, אם בעבר היו לי תהיות לגבי היתכנות הפרויקט – היום הוא נראה ממשי וקרוב מתמיד.
