מחירי הנדל"ן בישראל הגיעו לנקודת רתיחה כבר לפני מספר שנים. גרפים שמתארים את התופעה פזורים בכל רחבי האינטרנט ולכן בחרתי שלא להסביר לכם בכמה המחירים עלו – את זה כבר כולם יודעים. מה שדווקא כן בחרתי לעשות בפוסט הזה הוא להביע את דעתי בעניין הפתרונות שמוצעים על מנת לבלום את עליית המחירים ומדוע כל הפתרונות המוצעים הם פוליטיים בבסיסם, חסרי השקפה מקצועית ומעידים על כישלון מתמשך אחת כמה וכמה נוכח העובדה שהפתרון יכול להיות פשוט. כל כך פשוט עד כדי כך שכל סטודנט לכלכלה יכול עם קצת רצון לפתור אותה.
נשמע מפתיע? תנו לי להסביר מדוע העניין יכול להיות הרבה יותר פשוט ממה שנדמה לכם.
מצקת הדיור בקצרה
כדי להבין איך הגענו למצב הזה, צריך ללכת הרבה שנים אחורה אל ארצות הברית הרחוקה.
הכל מתחיל אי שם בשנת 2008 עם המשבר הכלכלי הגדול שפקד את העולם, משבר הסאב פריים בארצות הברית הביא להתרסקות של הכלכלה העולמית. קריסת בנקי השקעות מוכרים מה שהביא לכך שהבורסות ירדו בעשרות אחוזים ונראה היה שאנחנו הולכים לחזור הרבה שנים אחורה (כמו כל משבר).
הכל קרה עם כניסתו של דאז נשיא ארצות הברית ברק אובמה שהחליט בגישה שהכינוי מחוץ לקופסא קטן עליה, לפתור את הבעיה בדרכים שלא נוסו עד אז.
נשיא הבנק הפדרלי החליט לבצע מספר צעדים כשהמרכזיים והמשפיעים ביותר על הכלכלה העולמית הייתה הדפסה של כסף מצד אחד והורדת הריבית באופן קיצוני מצד שני.
כל הצעדים הללו הוכתרו בהצלחה יתירה אך גרמו לשרשרת של אירועים שהשפיעו אפילו על שוק הנדל"ן בישראל. כיצד? הורדת הריבית בארצות הברית ובעולם הביאה לכך שכצורך מתבקש (משיקולים כלכליים של עלות המט"ח והשפעה על היצוא מישראל) הורדה הריבית לטווחים מאוד נמוכים באופן היסטורי בכל העולם וגם כאן.
בקצרה נספר לכם שהריבית הנמוכה גרמה לשתי תופעות. האחת – היא הפכה את ההלוואות להרבה יותר זולות וההחזרים על המשכנתאות החדשות היו לעתים מצחיקות. התופעה השנייה היא היעדר של אפיקי השקעה (בהינתן ריבית נמוכה מאוד בבנקים ובאפיקי ההשקעה האחרים) שיניבו הכנסה לבעלי הממון שבינינו – מה שהביא לחיפוש אחר השקעות אחרות והנדל"ן היווה אופציה טובה לכך עם למעלה מ-6-7% בתקופה ההיא בעוד שבבנקים הריבית על חסכונות הייתה קרובה ל-0%, המונים נהרו ורכשו דירות להשקעה.
ברור שישנם גורמים נוספים שתרמו לניפוח המטורף אך מאמר זה קצר מלהכיל אותם. בשורה התחתונה, חלק אחד של עם ישראל יושב על הרים של הלוואות לדירה בעוד החלק השני פשוט לא יכול להגיע אליה מפאת המחירים הגבוהים.
כאן מגיע החלק הכי חשוב להבנת הפתרון – המחירים עלו משום שהביקוש לדירות עלה באופן קיצוני (מצד אנשים שניצלו את הריבית הנמוכה ללקיחת משכנתא ומצד אלה שהשקיעו את כספם בדירות כאפיק השקעה). אם ההיצע של הדירות היה עולה באופן דומה, כנראה שלא היתה בעיה מיוחדת אך מאחר ששיווי המשקל נפגע, המחירים הלכו ועלו.
איך מתמודדים עם הבעיה
כל סטודנט לכלכלה יכול לומר לכם שאם הביקוש גובר על ההיצע, המחירים יעלו בעוד שאם ההיצע של הדירות יהיה גבוה מהביקוש, המחירים ירדו.
ולכן כדי להשביע את הרעב לדירות, צריך לבנות דירות בכמות מספקת. בפועל זה ממש לא קרה וככה כולנו אכלנו אותה – מצד אחד אלה ששילמו המון כסף עבור הזכות הבסיסית לגור בדירה והחלק השני שאפילו לא מצליח לגייס את הסכומים הגבוהים.
מה כן עשו? התעסקו בקקה (סליחה על הביטוי). מע"מ 0, מחיר למשתכן ועוד כל מני שטויות שיכולים להוריד את המחירים באופן זמני אבל בטווח הרחוק יעלו לכולנו בהרבה מאוד כסף.
אז מה? רק אני יודע מה לעשות והפוליטיקאים לא?
ממש לא. צריך להבין שבפני הפוליטיקאים עומד מכשול רציני שהם לא מדברים עליו ולא מצליחים לפתור אותו – מדובר בבנקים. המונים נהרו לרכוש דירות ולקחו הלוואות כנגד אותן דירות. מה יקרה אם לפתע המחירים ירדו ב-50%? לבנקים לא יהיו ערבויות מתאימות כנגד ההלוואות והמשמעות של זה מאוד מסוכנת מאחר שעם כל חוסר הסימפתיה לבנקים, עדיף לנו שהם לא יקרסו. זה פשוט יכול להזיק לכל הכלכלה באופן קיצוני.
תוסיפו את זה לעובדה שכל שר שיכון מתחלף אחרי 4 שנים במקרה הטוב וכך נוצר מצב שאף אחד לא פותר את הבעיה פעם אחת ולתמיד וכולם מעדיפים גימיקים תקופתיים על פני עקירת הבעיה מהשורש (שמא זה שיבוא אחריהם יקצור את הפירות). הייתי מצפה מראש הממשלה בנימין נתניהו שעשה לא מעט דברים יפים, להתמודד עם הבעיה אבל גם הוא כשל באופן מוחלט.
ההשפעה המסוכנת של מחיר למשתכן
המחירים מתחילים להיעצר ואפילו לרדת מעט. סיבה טובה לחגוג ולהלל את השר כחלון? לדעתי ממש לא. בואו ונזכור שהתחלות הבנייה עדיין לא עלו באופן מהותי (אף אחד לא רוצה לשבור את החוסר איזון שנוצר). מעבר לכך, נראה שהתחלות הבנייה ירדו.
מדובר בתהליך מאוד מסוכן ואני אסביר מדוע הוא יכול לפגוע בכם באופן אישי.
כשהמחירים יעלו – הם יעלו בגדול
הקבלנים נכנסו למגננה. המחירים יורדים אז הם פשוט לא בונים מתוך המחשבה שביחס להשקעה שלהם בקרקע, המחירים החדשים פשוט לא כדאיים. התוצאה היא שאנו חיים בבועה שבה נראה ששוק הנדל"ן מתייצב בעוד שבפועל אנו עומדים להיכנס למחסור נוסף ביחידות דיור ואם נחזור להתחלה של ההיצע והביקוש – ברור מה הולך לקרות – המחירים יעלו!
קריסת עסקים
בניית יחידות דיור זה לא רק הקבלנים. מדובר בשורה ארוכה של חברות ונותני שירותים כדוגמת דלתות, ברזים, מטבחים, חלונות ועוד. הקריסה המצערת של מטבחי דקור היא רק דוגמה לקושי שהענפים הללו חווים כתוצאה מהירידה בהתחלות הבנייה.
מצחיק לחשוב שאם היו מגדילים באופן אחראי את התחלות הבנייה, כולם היו מרוויחים – המחירים היו יורדים באופן מתון והצמיחה בישראל הייתה גדלה הודות לכספים שהיו זורמים לחברות ולשירותים המשלימים.
ככה זה כשפוליטיקאים עסוקים בניהול משרדי פרסום בפייסבוק ולא בעבודה שלשמה הם נבחרו.
